Kommunale Immobilienmakler Wie die Hofheimer Allianz ihre Dörfer pflegt
Die bayerischen Städte boomen. Es gibt aber auch Dörfer, in denen es rund läuft. Im Hofheimer Land zum Beispiel, im Landkreis Haßberge. Dort gibt es idyllische Dorfkerne, die ihresgleichen suchen – dank der Hofheimer Allianz.
Im Hofheimer Land haben sich sieben Gemeinden mit insgesamt 53 Ortsteilen zu einer Allianz zusammengeschlossen. Die Idee: keine Neubaugebiete mehr am Ortsrand auszuweisen, sondern stattdessen leerstehende Immobilien im Ortskern neu zu beleben - durch Vermittlung zwischen Eigentümern und Kaufinteressenten und Förderung von Sanierungsmaßnahmen. Das hat für Aufsehen gesorgt – sodass die Hofheimer Allianz nun sogar den Europäischen Dorferneuerungspreis bekommen hat. Autor Thibaud Schremser hat sich dieses außergewöhnliche Modell auf dem Land vor zwei Jahren angesehen.
"Preis runter, Preis runter, Preis runter"
Beispiel Maroldsweisach. Seit drei Jahren steht dort das Haus von Sieglinde Geßners verstorbener Mutter leer. Zunächst haben ihr Mann Michael und sie einen Immobilienmakler beauftragt, das landwirtschaftliche Anwesen zu verkaufen – ohne Erfolg.
"Interessenten waren schon da, aber sie wollten es mehr oder weniger geschenkt kriegen und haben dann auch noch erwartet, dass es frisch hergerichtet ist. Aber es nützt nichts, wenn wir einen Haufen Geld reinstecken. Dann müssen wir es auch teurer verkaufen und die wollen das vielleicht ganz anders haben. Es ist halt ein altes Haus, man muss schon ein Faible dafür haben."
Sieglinde Geßner
"Es hieß immer: Preis runter, Preis runter, Preis runter, bis wir gesagt haben 'Nein, irgendwann ist ja auch für uns die Schmerzgrenze erreicht.' Und dann sind wir zur Hofheimer Allianz gekommen, die sehr rührig sind, muss ich echt sagen. Die waren dann gleich da, haben sich das alles angeschaut, haben auch die Fotos gemacht und dann ins Netz gestellt. Und jetzt haben wir jemanden an der Hand, der sich sehr stark dafür interessiert und das Haus dann wohl auch kaufen wird."
Michael Geßner
Hofheimer Allianz bringt den Erfolg
Die Anzeige auf dem Onlineportal der 'Hofheimer Allianz' hat schließlich den Erfolg gebracht. Es ist eine besondere Immobilienseite, kein Immobilienmakler, kein werbefinanziertes Portal. Stattdessen wird sie betrieben von einem Zusammenschluss aus sieben Gemeinden rund um die Stadt Hofheim. Matthias Hirschmüller ist der Allianz-Manager.
"Das war vor ungefähr zehn, zwölf Jahren einfach nicht zu übersehen, dass eine gewisse ähnliche Entwicklung in allen Gemeinden nördlich des Mains beginnt: der Leerstand in den Ortskernen. 'Ok, setzen wir uns mal zusammen', haben wir gesagt. 'Wie können wir das gemeinschaftlich angehen? Mit den umliegenden Kommunen?' Mit dem Förderprogramm sind wir dann 2008 in die Gänge gekommen und haben dann wirklich auch Gelder in die Hand genommen, um eben den Leerstand zu beseitigen."
Matthias Hirschmüller
Hofheimer Allianz hat schon 1,7 Millionen Euro investiert
Seitdem hat die Allianz 1,7 Millionen Euro in knapp 300 Häuser investiert. Alles bestehende und leerstehende Häuser in den so genannten Altorten. Nur dafür gibt es kommunales Fördergeld. Aber die Gemeinden der Allianz gehen noch weiter: Sie haben sich darauf geeinigt, möglichst keine Neubaugebiete am Ortsrand auszuweisen, denn diese graben den Ortskernen das Wasser ab. Ein guter, ja ein vorbildlicher Ansatz, findet Peter Kraus vom Amt für ländliche Entwicklung Unterfranken.
"Es ist sicherlich ein Wandel in den Köpfen notwendig. Im letzten Jahrhundert noch – angesichts einer wachsenden Bevölkerung – war es durchaus üblich und normal, dass die Gemeinden sich nach außen entwickelt haben, sie haben neue Baugebiete ausgewiesen. Vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung mit einem deutlichen Bevölkerungsrückgang ist nun ein Umdenken notwendig, auch in den Köpfen der Kommunalpolitiker, der Verantwortlichen. Die müssen sich hierbei mehr auf die vorhandenen Potentiale in den Ortsmitten konzentrieren und diese entsprechend umnutzen, revitalisieren."
Peter Kraus
Vitale Orte im Hofheimer Land
Ein Haus in Hofheim
Vital sind sie, die Orte der Hofheimer Allianz – von den schmucken Städtchen bis zu den herausgeputzten Dörfern. Die Hofeinfahrten sind dort so breit, dass zwei Autos gleichzeitig durchpassen, auf den Höfen ist dann Platz für fünf – was sag ich? – zehn Autos. Nicht wenige Bewohner haben zusätzlich zum Wohnhaus noch Scheunen, Garagen, Ställe zur Verfügung. Aber von Dreck und Gestank keine Spur mehr. Wo früher die Landwirtschaft prägend war, wohnt kaum noch ein Tier, höchstens Hunde, Katzen und Pferde. Denn klar: Wenn ich hierherziehe, habe ich Platz dafür. Wenn ich Platz brauche, ziehe ich hierher.
Es scheint, als müsse man die Menschen ein Stück weit zu diesem Glück zwingen. Das macht die lokale Politik, indem sie auf 'Innenentwicklung' setzt statt auf Expansion. Und diese Strategie funktioniert am besten, wenn sich – wie im Hofheimer Land – mehrere Gemeinden zusammenschließen.
"Leider Gottes ist es noch so, dass diejenigen, die bauen wollen, vorwiegend auf die grüne Wiese gehen, bevor sie ein leerstehendes Gebäude im Altortbereich kaufen und wenn jetzt die Nachbargemeinde nach wie vor Baugebiet ausweist, dann steht eine Gemeinde nahezu auf verlorenem Posten."
Peter Kraus
Unterstützung vom Amt für ländliche Entwicklung
Zusätzlich zur kommunalen Förderung unterstützt auch das Amt für ländliche Entwicklung die Wiederbelebung leerstehender Gebäude. In den letzten zehn Jahren sind 370.000 Euro in die Reaktivierung von Wohnraum geflossen – direkt an Privatleute. Die Förderung kommunaler Bauprojekte ist da noch nicht einmal mit eingerechnet.
"Die Gemeindeallianz Hofheimer Land sticht sicherlich heraus, einmal wohl, weil hier die Problemstellung wohl am deutlichsten ist und weil hier wirklich auch ganz aktiv an diesem Thema Innenentwicklung gearbeitet wird. Jeder Bürgermeister hat das Thema zur Chefsache gemacht und hat sich hier persönlich auch darum gekümmert, dass diese vorhandenen Innenentwicklungspotentiale soweit es möglich war und soweit sie zur Verfügung stehen auch wieder revitalisiert werden und genutzt werden."
Peter Kraus
Riesige Herausforderungen
Doch es gibt auch andere Häuser im Hofheimer Land, zum Beispiel in Aidhausen. An der Stirnseite fehlt ein Fenster, die Sandsteinfassade ist Flickwerk, der Garten ist ein Chaos: Schutt, ein Campingwagen, morsche Balken, ein Campinganhänger. Jede Menge Wohnraum, in dem niemand wohnt.
"Wir stehen hier vor dem Gebäude und vor einer riesen Herausforderung. Es ist ein ortsbildprägendes und sehr, sehr großes Gebäude, das über viele Jahrzehnte – ja ich würde fast sagen und verwende jetzt auch den Begriff – missbraucht wurde von verschiedenen Leuten, die immer wieder versucht haben, etwas daraus zu machen. Es ist alles leider gescheitert und es kommt erschwerend hinzu, dass dieses imposante Gebäude unter Denkmalschutz steht und wir jetzt vor der Herausforderung stehen, nachdem wir festgestellt haben, Privatleute kriegen das nicht hin, was wir daraus machen und das wird eine sehr spannende und herausfordernde Angelegenheit."
Dieter Möhring
Der Charme des Verfalls – Gemeinde kauft Gebäude selbst
Dorfplatz 1 in Aidhausen
Dieter Möhring ist so ein Bürgermeister, der sich um Immobilien kümmert und sich zur Not auch mal dafür einsetzt, dass die Gemeinde ein Gebäude kauft, wie hier das Haus am Dorfplatz 1 in Aidhausen. Es muss dringend saniert werden, denn im Moment hat es zwar Charme, aber nur den Charme des Verfalls. Dieses Gebäude ist nicht das einzige, das Möhring für seine Gemeinde gekauft hat, aber viel öfter als Käufer ist er Vermittler. Menschen, die in der Region ein Haus suchen, kommen oft auch auf ihn zu, denn er führt Leerstandslisten und er führt Gespräche mit Eigentümern. Manchmal ist auch einige Überzeugungsarbeit nötig, bis diese überhaupt bereit sind, ihr Anwesen zu verkaufen.
"Da kann ich nur – das kann ein Bürgermeister gut – anderen auf die Nerven gehen, also den Eigentümern. Ich habe jetzt einen Ort, in Happertshausen, in dem schöne Objekte leer stehen und die Eigentümer aus welchen Gründen auch immer nicht verkaufen wollen und es tut einem schon manchmal richtig weh, wenn dann junge Leute da sind, die’s gerne kaufen würden. Also wir dürfen nicht vergessen, wir sind nicht in der Ortsrandlage von München, wo Grundstücks- und Gebäudepreise explodieren werden. Es ist ein totaler Irrglaube, dass leerstehende, ältere Gebäude ihren Wert halten oder gar steigern. Es ist wirklich so – ich hab’s ein bisschen flapsig formuliert – ich muss den Leuten auf die Nerven gehen, die Leute davon überzeugen, dass eine Übergabe des Besitzes wirklich vernünftiger wäre für alle. Aber es ist schwer. Das ist ein ganz dickes Brett, mit stumpfen Bohrern."
Dieter Möhring
Hofheimer Allianz sieht sich nicht als Makler
Vom Außendienstler zurück ins Maklerbüro – wo man mit dieser Bezeichnung nicht glücklich ist. Matthias Hirschmüller vom Allianzmanagement sieht sich nicht als Immobilienmakler.
"Es gibt hier auch Maklerbüros. Die müssen auch von was leben und wir wollen hier keinem irgendwas wegnehmen und es stellt sich eigentlich so dar, dass wir eher kooperieren. Die Makler haben Interesse zum Beispiel, ein Haus, das neu ist, das hochwertig ist, zu einem guten Preis zu verkaufen und dann kriegen die davon prozentual ihre Provision. Wenn ich jetzt meine Häuser anschaue, in Anführungsstrichen, dann wäre die Courtage für den Makler sehr gering. Da sind die Benzinkosten sozusagen nicht mal gedeckt für die Besichtigungstermine. Also die Sparkasse, die vermakelt Häuser, wunderbar, da brauche ich überhaupt nichts machen. Wir verlinken auf der Homepage die Angebote der Makler und wenn ein Maklerbüro kein Interesse hat, dann kommen wir ins Spiel."
Matthias Hirschmüller
Krapfen backen – statt Donuts
Ab vom Schuss ist das Hofheimer Land schon. Nach Würzburg ist es eine knappe Stunde, nach Nürnberg eineinhalb Stunden. Doch wenn es hier so gut funktioniert, warum fransen andernorts die Dörfer aus? Stehen im Kern graue Häuser leer und bröckeln irgendwann vor sich hin? Die Gemeinen der Hofheimer Allianz haben sich viel vorgenommen und sie schaffen einiges. Um ein Bild zu verwenden, das in Dorfentwicklungs-Fachkreisen kursiert: sie backen Krapfen statt Donuts.
"Der Donut ist bekanntermaßen in der Mitte hohl. Und auf der anderen Seite der Krapfen, bei dem das beste eigentlich innen drin ist mit der Füllung. Und so sollten sich auch unsere Dörfer entwickeln, hin zum Krapfen."
Matthias Hirschmüller
Diese Sendung ist eine Wiederholung aus dem Jahr 2019.