Recht Untervermietung - das sollten Sie beachten
Gründe, die Mietimmobilie unterzuvermieten gibt es viele, beispielsweise, wenn sich die Lebensumstände geändert haben und die Wohnung zu groß oder zu teuer geworden ist. Oder Sie möchten ein Familienmitglied, den Partner oder Pflegepersonal mit in die Wohnung aufnehmen. Ist das erlaubt? Und was gibt es dabei zu beachten? Tipps von Rechtsanwalt Sebastian Agster.
In Zeiten von hohen Mietenpreisen spielen viele mit dem Gedanken, ein übriges Zimmer zu vermieten oder sogar die ganze Wohnung, wenn sie längere Zeit abwesend sind. Andere wollen Pflegepersonal bei sich einziehen lassen. Das ist grundsätzlich möglich, allerdings müssen Sie dabei ein paar Dinge beachten.
Zustimmung des Vermieters
Falls nicht anders im Mietvertrag vereinbart, müssen Sie Ihren Vermieter um Erlaubnis fragen, wenn Sie untervermieten möchten. Tun Sie das nicht, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen oder Sie nach erfolgloser Abmahnung (mit angemessener Frist zur Beseitigung des Untermietverhältnisses) auf Unterlassung, also Beendigung des Untermiet-verhältnisses verklagen.
Tipp: Lassen Sie sich die Zustimmung schriftlich geben.
Berechtigtes Interesse des Mieters an Untervermietung
Bei vermieteten Wohnräumen kann der Vermieter allerdings seine Erlaubnis nicht ohne weiteres verweigern, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teiles der Wohnung hat. Ein berechtigtes Interesse liegt beispielsweise vor, wenn
- Ihnen die Wohnung zu groß geworden ist und Sie sich diese nicht mehr leisten können (weil beispielsweise der Partner ausgezogen oder verstorben ist).
- Sie einen Lebenspartner in Ihre Mietwohnung aufnehmen möchten.
- Sie die Wohnung während eines längeren Auslandsaufenthaltes nur selten oder gar nicht nutzen.
Achtung:
Dieser Umstand muss nach Unterzeichnung des Mietvertrages eingetreten sein.
Sind Sie gerade erst eingezogen, liegt der Verdacht nahe, dass die Untervermietung von Anfang an geplant war und Sie Ihr eigentliches Interesse dem Vermieter verschwiegen haben, um bessere Chancen zu haben, die Wohnung zu bekommen.
Aus diesen Gründen kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern
Der Vermieter hat das Recht, die Erlaubnis zur Untervermietung zu verweigern, wenn
- die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt werden würde. Als Richtwert gilt, dass Erwachsenen mindestens zehn und Kindern sechs Quadratmeter zur Verfügung stehen sollten.
- besondere Gründe gegen den potenziellen Untermieter sprechen, beispielsweise, wenn es sich um einen stadtbekannten Säufer oder Schläger handelt oder dieser bereits früher in der Wohnung gewohnt und dem Vermieter gegenüber Mietschulden hat. Geschlecht, Hautfarbe, Nationalität, sexuelle Orientierung oder Religion hingegen können kein Ablehnungsgrund sein. Der Mieter muss dem Vermieter mitteilen, wer der potenzielle Untermieter ist, jedoch keine Auskunft über dessen Einkommen und Kreditwürdigkeit geben. Das bedeutet, dass eine Überschuldung oder Erwerbslosigkeit des potenziellen Untermieters nicht zu dessen Ablehnung führen darf. Das ist für den Vermieter ohnehin irrelevant, da er keine rechtliche Beziehung zum Untermieter eingeht und der Hauptmieter auch bei Untervermietung dem Vermieter die gesamte Miete schuldet.
- die gesamte Wohnung dauerhaft an einen Untermieter vermietet wird und der Hauptmieter dort nicht mehr wohnt. Die Wohnung muss allerdings nicht mehr Hauptwohnsitz oder Lebensmittelpunktdes Hauptmieters sein. Es reicht auch, wenn dieser nur ein Zimmer für sich behält.
- die Wohnung durch die Untervermietung zweckentfremdet wird, beispielsweise als gewerbliches Büro genutzt oder an Touristen untervermietet werden soll.
Gut zu wissen:
Verweigert der Vermieter trotz berechtigten Interesses die Erlaubnis zur Untervermietung, können Sie diese bei Gericht einklagen. Zudem haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Kündigt der Vermieter wegen der Untervermietung, so können Sie sich dagegen wehren, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu Unrecht verweigert hat.
Sonderfall enge Familienangehörige, Hausangestellte & Co
Kein Fall der Untervermietung an Dritte liegt vor, wenn Sie enge Familienmitglieder dauerhaft in der Mietimmobilie aufnehmen. Allerdings darf auch in diesem Fall die Wohnung nicht überbelegt werden. Zu den engen Familienmitgliedern zählen: Ehepartner, Kinder, Stiefkinder und Eltern. Geschwister, Tanten, Onkel und andere entfernte Verwandte hingegen dürfen nicht ohne Erlaubnis des Vermieters dauerhaft aufgenommen werden.
Hausangestellte, Pflegepersonal, Au-pairs und Austauschschüler oder -studenten dürfen Sie hingegen in Ihrer Wohnung unterbringen.
Sonderfall Besuch
Besuch darf in Ihrer Mietwohnung maximal 3 Monate am Stück übernachten, ohne, dass der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden muss. Die Personenzahl ist nicht begrenzt.
Aber: Beteiligt sich längerer Übernachtungsbesuch an der Miete, handelt es sich rechtlich um eine Untervermietung, die durch den Vermieter genehmigt werden muss.
Spezialfälle
Es gibt Untermietverhältnisse, für die andere Regelungen gelten, etwa, wenn es sich beim Hauptmieter um eine professionelle Wohnungsbaugesellschaft handelt oder wenn ein Arbeitgeber des Mieters als sogenannter Zwischenmieter agiert.
Pflichten des Untervermieters
Vielen ist nicht klar, dass sie für den Untermieter rechtlich der Vermieter sind. Sie müssen beispielsweise dafür sorgen, dass Mängel beseitigt werden. Der eigentliche Vermieter hat keine Pflichten gegenüber dem Untermieter. Außerdem haftet der Mieter für Schäden, die der Untermieter verursacht, gegenüber dem Vermieter. Machen Sie daher unbedingt einen schriftlichen Untermietvertrag.
Kündigungsfristen bei Untervermietung:
Anders als im normalen Mietrecht kann ein Untermietvertrag ohne besonderen Grund unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von drei Monaten gekündigt werden. Nach fünf Jahren verlängert sich die Frist auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monate.
Überwiegend möblierter, untervermieteter Wohnraum kann sogar bis zum 15. des Monats zum Monatsende gekündigt werden.
Untervermietung an Touristen
Es kommt immer mehr in Mode, einzelne Zimmer oder die ganze Wohnung an Touristen unterzuvermieten. Dazu benötigen Sie jedoch eine explizite Zustimmung des Vermieters. Es genügt nicht, dass der Vermieter grundsätzlich zugestimmt hat, dass Sie untervermieten oder der Mietvertrag Untervermietung erlaubt. Vermieten Sie Ihre Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters an Touristen, gilt das als Zweckentfremdung und der Vermieter kann Ihnen nach einer vorangegangenen Abmahnung kündigen.
Zudem gibt es in einigen Gemeinden oder Städten ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot, welches die Vermietung an Touristen untersagt und ein Bußgeld nach sich ziehen kann.