Frage 1: Inwieweit ist eine Mieterhöhung nach einer Sanierung zulässig?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt verschiedene Arten von Mieterhöhungen: Eine einvernehmliche Mietanpassung, eine allgemeine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.

Unter letztere fallen etwa energetische Modernisierungen, Veränderungen, die den Wasserverbrauch reduzieren oder Maßnahmen, durch die die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden (beispielsweise der Einbau eines Aufzugs). Davon ausgenommen dagegen sind bloße Erhaltungsmaßnahmen (zum Beispiel ein Anstrich der Fassade).

In einem solchen Fall kann die Jahresmiete um 8 Prozent der Kosten erhöht werden, die für die Modernisierung der konkreten Wohnung aufgewendet wurden. Steckt ein Vermieter beispielsweise 1.000 Euro in die Modernisierung einer Wohnung, kann die Jahresmiete um 80 Euro steigen, das sind 6,66 Euro im Monat.

Zu beachten ist dabei, dass außerdem eine Kappungsgrenze besteht. Dadurch wird der Betrag der Mieterhöhung nochmals auf 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt. Dies gilt für 6 Jahre. Zahlt der Mieter vor der Erhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter, ist nur eine Erhöhung um maximal 2 Euro zulässig.

Fazit: Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme zulässig, wenn sie die Voraussetzungen des § 559 BGB erfüllt. Begrenzt ist sie dabei auf den Anteil von 8 Prozent der Umbaukosten für die betreffende Wohnung, wobei bloße Instandhaltungen außen vor bleiben. Eine weitere Einschränkung stellt die sogenannte Kappungsgrenze dar.

Frage 2: Muss man im laufenden Mietverhältnis regelmäßig streichen?

Grundsätzlich ist der Vermieter für den Erhalt einer Mietsache zuständig. Das heißt, er muss die Wohnung in einem Zustand erhalten, der sich zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet.

Allerdings finden sich in den allermeisten Mietverträgen vorformulierte andere Regelungen, nämlich, dass dem Mieter die Verpflichtung auferlegt wird, während der Mietzeit sogenannte "Schönheitsreparaturen" durchzuführen.

Oftmals sind solche Vereinbarungen rechtlich problematisch und viele Formulierungen wurden von den Gerichten als unwirksam angesehen. Grundsätzlich ist eine solche Regelung aber zulässig. Entscheidend ist dabei die trennscharfe Abgrenzung von Schönheitsreparaturen einerseits und den Erhaltungsmaßnahmen, die der Vermieter zu tragen hat.

Das bedeutet, dass der Mieter nur dazu verpflichtet werden kann, Abnutzungserscheinungen zu beheben, die auf seinen Gebrauch der Mietsache zurückzuführen sind. Was unter den Begriff Schönheitsreparaturen fällt, richtet sich nach der "Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen". Sie umfassen Tapezier-, Streich- oder Kalkarbeiten an den Wänden und Decken, Streicharbeiten an Fußböden, Heizkörpern und deren Rohren, an den Innentüren und Fenstern sowie an der Innenseite der Außentüren.

Unzulässig ist die Überwälzung von Renovierungskosten, die nicht auf die Nutzung durch den Mieter zurückzuführen sind. Außerdem darf der Mieter nicht unangemessen benachteiligt werden. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn ihm ein starrer Zeitplan für die Vornahme der Reparaturen vorgegeben wird, der den tatsächlichen Bedarf nicht berücksichtigt.

Lange Zeit galten Intervalle von drei Jahren für Bad und Küche, fünf Jahre für Wohn- und Schlafzimmer und sieben Jahre für Nebenräume als maßgeblich. Nach neuerer Rechtsprechung können diese Zeitangaben aber nur eine Orientierungshilfe bieten. Generell ist auf den realen Erhaltungszustand der Räume abzustellen.

Fazit: Die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen kann vertraglich vom Vermieter auf den Mieter übertragen werden. Dabei ist aber zu beachten, dass diese auf die Mietnutzung zurückzuführen sind und die Regelung den Mieter nicht unangemessen benachteiligen darf.

Frage 3: Innerhalb welcher Zeit muss ein Vermieter reagieren?

Laut BGB ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem mangelfreien Zustand zu erhalten.

Einen gesetzlich vorgeschriebenen Zeitraum für das Antworten auf eine E-Mail oder das Reagieren auf eine Nachricht gibt es nicht. Es liegt darum am Mieter, den Anspruch geltend zu machen und seinem Vermieter eine angemessene Frist zu setzen, bis zu deren Ablauf die Mängel beseitigt sein müssen. Die Art des Mangels ist ausschlaggebend dafür, wie kurz diese Frist bemessen sein kann.

Sollte der Vermieter nicht aktiv werden und in Verzug geraten, hat der Mieter die Möglichkeit, einen Mangel selbst zu beseitigen. Die von ihm getätigten Aufwendungen kann er sich vom Vermieter ersetzen lassen.

Durchgesetzt werden kann ein solcher Anspruch gegebenenfalls durch eine Leistungs- oder Verpflichtungsklage – sofern den Vermieter die Beseitigungspflicht tatsächlich trifft.

Tritt der Fall ein, dass der Vermieter gar nicht auf die Hinweise des Mieters reagiert, wird es in der Regel schwierig. Deshalb empfiehlt es sich immer, ein gutes Verhältnis zum Vermieter zu pflegen und sich gegebenenfalls rechtlich beraten zu lassen.

Frage 4: Muss bei vorzeitigem Auszug noch die volle Miete gezahlt werden, wenn der Vermieter diese Zeit bereits zur Renovierung nutzt?

Grundsätzlich endet die Mietzeit mit dem Ende des Mietvertrags. Läuft dieser zum Monatsende aus, ist der Mieter verpflichtet, auch bis zum Ende des Monats die Miete zu entrichten. Eine vorzeitige Wohnungsübergabe ändert daran nichts, da die Übergabe der Wohnung nicht automatisch das Ende der Vertragslaufzeit bedeutet.

Anders sieht es aus, wenn der Vermieter einen Nachmieter frühzeitig in die Wohnung lässt oder anfängt, Renovierungsarbeiten durchzuführen. Kann der Mieter die Wohnung nicht nutzen, weil der Vermieter sie einem Dritten überlässt, ist er nicht weiter zur Mietzahlung verpflichtet. Gleiches gilt, wenn der Vermieter die Wohnung selbst nutzt oder größere Umbauarbeiten durchführen lässt, weil dann die Wohnung nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist.

Hat der Mieter die Mietzahlung bereits entrichtet, kann er den Anteil der Summe zurückverlangen, den er geleistet hat, ohne dass der Vermieter einen Anspruch darauf gehabt hätte.

Zieht ein Mieter aber vorzeitig aus und verweigert die Mietpreiszahlung, ohne dass der Vermieter damit einverstanden ist, begeht er einen Vertragsbruch.

Frage 5: Kommt bei Schimmel in der Wohnung eine Mietminderung in Betracht?

Auch hier gilt wieder, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Mietsache während der Mietzeit in einem mangelfreien Zustand zu erhalten.

Tritt hingegen ein Mangel auf – etwa ein Schimmelbefall – kommt eine Mietminderung in Betracht.

Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, wie stark der Schimmelbefall ist. Bei Schimmelpilz und Feuchtigkeit wegen der baulichen Gegebenheiten in der Wohnung hat das Landgericht Hamburg einer Minderung um 8 Prozent stattgegeben. Bei mehreren feuchten Wänden mit Schimmelbefall im Schlafzimmer nach einem Wasserrohrbruch kommt nach dem Amtsgericht Paderborn sogar eine Minderung um 40 Prozent in Betracht.

Zu beachten ist dabei allerdings, dass der Mieter den Schimmelbefall nicht selbst verursacht haben darf. Zum Beispiel, weil sein Heiz- oder Lüftungsverhalten zur Schimmelbildung in der Wohnung geführt hat.

Fazit: Grundsätzlich ist eine Mietminderung bei Schimmelbefall denkbar. Bei der Höhe der Minderungsrate und beim Verschulden ist es vom Einzelfall abhängig, ob eine Minderung tatsächlich zulässig ist.

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Viel Erfolg mit diesen Tipps wünschen Markus Saller und "Wir in Bayern"!