Schimmel in der Wohnung: Welche Rechte haben Mieter?

Besonders in kälteren Jahreszeiten kann sich in Wohnungen leicht Schimmel bilden. Mögliche Ursachen sind schlecht gelüftete und wenig geheizte Räume. Gerade jetzt, wo sich aufgrund der Energiekrise viele eine gut geheizte Wohnung nicht mehr leisten können, steigt die Gefahr. Aber auch bauliche Mängel wie defekte Fassaden, Dächer sowie eine fehlerhafte Dämmung können Ursache für Schimmelbildung sein - ebenso wie als Folge von Sanierungsmaßnahmen.

Mal ist der Mieter, mal der Vermieter in der Pflicht, für eine Beseitigung des Befalls zu sorgen und für die damit verbundenen Kosten aufzukommen. Nicht selten kommt es deswegen zu einer - auch gerichtlichen - Auseinandersetzung.

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Wie entsteht Schimmel?

In jeder Wohnung wird Feuchtigkeit produziert - sei es durchs Duschen, Kochen, Wäschetrocknen oder Schwitzen. Diese Feuchtigkeit wird an die Raumluft abgegeben. Wenn die Luft warm, trocken und frisch ist, kann sie am meisten Feuchtigkeit aufnehmen. Ist die Luft hingegen kalt und verbraucht, schlägt sich die überschüssige Feuchtigkeit, die durch die Luft nicht mehr gebunden werden kann, an den kältesten Stellen im Raum nieder. Dort entsteht leicht Schimmel.

Besonders Außenwände, Fensterlaibungen oder Dachfenster bieten hier ideale Bedingungen für Schimmelbildung. Deshalb ist es wichtig, ausreichend und richtig zu lüften und die Wohnung möglichst gleichmäßig zu beheizen.

Schimmelbefall gilt als Mietmangel

Wer feststellt, dass es in seiner Mietwohnung schimmelt, sollte seinen Vermieter unverzüglich darüber informieren (Mängelanzeige). Dabei sollten Sie den Schaden möglichst genau beschreiben und durch Fotos und Zeugen dokumentieren.

Setzen Sie Ihrem Vermieter auch eine Frist, bis wann der Mangel behoben sein muss. Kündigen Sie auch Ihr weiteres Vorgehen an, für den Fall, dass der Vermieter untätig bleibt. Teilen Sie ihm mit, dass Sie den Befall in eigener Regie sanieren lassen, die Kosten hierfür dem Vermieter in Rechnung stellen und die Miete nur unter Vorbehalt bezahlen. Dann können Sie ab dem Zeitpunkt die Miete rückwirkend mindern (Minderungsvorbehalt).

Schimmel: Miete lieber nicht selbstständig kürzen

Was Sie nicht tun sollten, ist, die Miete von vorneherein selbstständig zu kürzen. Setzt man die Mietkürzung nämlich zu hoch an, kann die überhöhte Mietminderung zum Kündigungsgrund werden. Die Mietminderung muss angemessen sein und was angemessen ist - daran scheiden sich häufig die Geister. Kommt der Fall vor Gericht und wird die Mietminderung als unangemessen hoch bewertet, ist es de facto so, dass der Mieter zu wenig Miete gezahlt und in Zahlungsverzug geraten ist. Das kann den Vermieter zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.

Idealerweise ist der Fall mit der Mängelanzeige beim Vermieter erledigt. Die Realität sieht aber oft anders aus: Der Vermieter meint, der Mieter müsse mehr lüften, der Mieter hingegen ist sich sicher, dass der Schimmelbefall an der Bausubstanz liegt. Weigert sich der Vermieter, den Schimmelbefall zu beseitigen, ist es an ihm, nachzuweisen, dass das "Wohnverhalten" des Mieters Ursache für den Schimmelbefall ist.

Führen Sie ein Luftfeuchtigkeitsprotokoll

Um Ihren Standpunkt zu untermauern, sollten Sie als Mieter eine Art Luftfeuchtigkeitsprotokoll führen. Dazu können Sie ein Feuchtigkeitsmessgerät (Hygrometer) zum Beispiel im Baumarkt kaufen. Die Stiftung Warentest erklärt, worauf man beim Kauf achten sollte. Ungefähr zwei Wochen lang sollten in diesem Protokoll die Werte und auch das eigene Heiz- und Lüftungsverhalten festgehalten werden. Ein guter Tipp ist es auch, so Monika Schmid-Balzert vom Deutschen Mieterbund, sich bei den Nachbarn zu erkundigen. Haben die Mieter in der darüber- und der darunterliegenden Wohnung ebenfalls Probleme mit Schimmel? Wenn ja, wäre das ist ein deutliches Indiz dafür, dass es an der Bausubstanz liegen könnte.

Das Feuchtigkeitsprotokoll kann eine gute Stütze sein, Ihren Vermieter zu überzeugen, Maßnahmen zu ergreifen. Wenn die Fronten verhärtet bleiben, sollten sich Mieter Hilfe und Beratung holen - zum Beispiel beim Deutschen Mieterbund (DMB) oder bei einem Rechtsanwalt. Auch hier ist das Protokoll eine gute Grundlage. Laut DMB lag die Beratungsstatistik wegen Wohnungsmängeln 2018 bei 19,1 Prozent - ein Großteil davon wegen Schimmelbefalls. In der Summe werden vom Mieterbund rund 96 Prozent der Fälle außergerichtlich geregelt.

Wenn der Streit um Schimmel vor Gericht landet

Wenn gar nichts geht, bleibt keine andere Möglichkeit, als den Vermieter zu verklagen. Kommt es zu einem Gerichtstermin, muss zunächst der Vermieter beweisen, dass die Feuchtigkeit nicht aus Bauschäden herrührt. Gelingt ihm das, muss der Mieter beweisen, dass er nicht schuld an der Schimmelbildung ist.

Nicht immer lässt sich die Schuldfrage eindeutig klären. Oftmals ist Ursache für Schimmelbildung eine Kombination aus baulichen Mängeln und falschem Nutzerverhalten, sagt Monika Schmid-Balzert vom Deutschen Mieterbund. Es gibt aber auch eindeutige Schuldzuweisungen - das hängt vom Einzelfall ab.

Ein Beispiel: Wer ist schuld am Schimmel in der Mietwohnung?

Hinter einem Heizkörper hat sich Schimmel gebildet. Der Vermieter ist der Meinung, dass der Mieter schuld sei. Um das zu klären, wird ein selbstständiges gerichtliches Beweisverfahren angestrengt. Der Gutachter setzt die Ursache bauseits bei 80 Prozent fest und sieht einen 20-prozentigen Anteil in falschem Nutzerverhalten. Die Sanierungskosten werden entsprechend aufgeteilt. Dennoch hat der Mieter Anspruch auf Mietminderung.

"Ein Laie kann das in der Regel nicht selbst regeln, hier empfehle ich auf jeden Fall, fachmännischen Rat einzuholen." Monika Schmid-Balzert vom DMB.

Tipps für den Mieter, um Schimmel zu verhindern

• Fenster ganz auf und stoßlüften! Öffnen Sie mehrmals am Tag die Fenster in allen Räumen möglichst weit.
• Die Luftfeuchtigkeit in Räumen sollte idealerweise 60 Prozent nicht überschreiten. Messen kann man diesen Wert mit einem Hygrometer.
• Schließen Sie die Türen zu kühlen Zimmern. Sonst zieht die feuchte, warme Luft dort hin und kondensiert an den kalten Wänden.
• Im Winter sollten Sie Ihre Wohnung möglichst gleichmäßig beheizen.
• Kondenswasser an den Fensterscheiben: Tröpfchen trocknen!
• Achten Sie auf schlecht gedämmte Außenwände. Verzichten Sie darauf, Möbelstücke direkt vor diese Wände zu stellen. Der Abstand zur Wand sollte mindestens zehn Zentimeter betragen.

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