Bis zu 700.000 fehlende Wohneinheiten und 1,4 Millionen Wohnungssuchende - damit rechnet der Immobilienverband ZIA für 2025. Grund sind ausbleibende Bauprojekte wegen explodierender Baupreise und "staatliche Regelungswut". "Der Staat ist für 37 Prozent der Kosten am Produkt Wohnen verantwortlich", sagte ZIA-Präsident Andreas Mattner der "Bild"-Zeitung laut einem Vorabbericht.
In den großen Städten sind die Wohnraum-Lücken bereits gewaltig: Allein in Berlin fehlten Anfang 2023 laut Empirica Regio knapp 23.200 Wohnungen. Damit ist die Hauptstadt Spitzenreiter. Auch in Hamburg mit mehr als 13.600 fehlenden Wohnungen und in München mit mehr als 10.500 herrscht Notstand.
Starker Einbruch bei Zweifamilienhäusern
Im April brachen die Baugenehmigungen so stark ein wie seit über 17 Jahren nicht mehr, wie das Statistische Bundesamt mitteilte. Nur noch 21.200 Wohnungen wurden genehmigt - fast ein Drittel (31,9 Prozent) weniger als ein Jahr zuvor. Bereits im März dieses Jahres war die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen um 29,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat gesunken. Damit droht sich die Krise am Wohnungsbau zu verschärfen.
Die Zahl der Bauzusagen für Einfamilienhäuser brach im April überdurchschnittlich stark ein, und zwar um 33,5 Prozent auf 18.300. Bei den Zweifamilienhäusern gab es einen noch größeren Rückgang von 52,1 Prozent auf 5.300. "Auch bei der zahlenmäßig stärksten Gebäudeart, den Mehrfamilienhäusern, verringerte sich die Zahl der genehmigten Wohnungen deutlich", so das Statistische Bundesamt. Hier gab es ein Minus von 27,1 Prozent auf 48.200. In den Daten sind sowohl die Zusagen für Wohnungen in neuen Gebäuden als auch für neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden enthalten.
Ifo: "Negative soziale Effekte" durch Wohnungsmangel
Das Ifo-Institut geht davon aus, dass die Zahl der fertiggestellten Wohnungen bis 2025 kontinuierlich auf nur noch 200.000 fallen wird. Das wäre nur halb so viel wie von der Bundesregierung als jährliches Ziel ausgegeben. Im vergangenen Jahr waren es unterm Strich noch insgesamt 295.300 neue Wohnungen. Schon im laufenden Jahr wird diese Zahl der Prognose zufolge aber auf 275.000 fallen, 2024 auf 235.000.
"Das hat viele negative soziale Effekte, auch weil der Wohnungsmangel unaufholbar weiter wächst", warnte der Präsident des Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Dirk Salewski. "Heute nicht genehmigt, heißt in den kommenden Jahren nicht gebaut."
Höhere Kosten: Bauunternehmen klagen über Auftragsmangel
Die Gründe für den stockenden Wohnungsbau sind vielfältig: steigende Zinsen, hohe Materialkosten und eine geringere staatliche Förderung. "Wohnungsbauprojekte haben sich durch die deutlich gestiegen Baukosten und die stark erhöhten Zinsen enorm verteuert", erklärt Ifo-Experte Ludwig Dorffmeister die Entwicklung. Nach acht Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) in Folge auf aktuell 4,00 Prozent haben sich Baukredite spürbar verteuert. Die Währungshüter wollen damit die Inflation bekämpfen. "Gleichzeitig gab es eine kräftige Reduzierung bei der staatlichen Förderung. Das zusammen mit anderen, schon länger bestehenden Problemen wie hohen Grundstückspreisen, übermäßiger Bürokratie und kommunalen Auflagen hat das Fass zum Überlaufen gebracht, so dass die Wohnungsbautätigkeit in den kommenden Jahren noch weiter schrumpfen wird", sagte Dorffmeister.
Bereits seit vielen Monaten stoße die "große Mehrheit der Bauträger" keine neuen Vorhaben mehr an, sagt der Experte. "Die aktuell verbuchten Aufträge gehen auf Projekte zurück, die schon zu weit fortgeschritten sind, um sie abzubrechen." Daneben gebe es aber weiterhin Bauvorhaben im hochpreisigen Segment, für deren Kunden die gestiegenen Kosten keine Rolle spielten. Insgesamt klagte im Mai allerdings gut ein Drittel der vom Ifo befragten Wohnungsbauunternehmen über Auftragsmangel. Materialknappheit, die der Branche in den vergangenen beiden Jahren Probleme bereitet hatte, ist hingegen nicht mehr von großer Bedeutung.
Senioren haben mehr Wohnraum
Zuletzt hatten neue Zahlen des Statistischen Bundesamts gezeigt, dass Senioren im Schnitt auf deutlich mehr Quadratmetern als Jüngere leben (44,7 Quadratmeter für junge Menschen, 68,5 für Senioren). Doch CDU-Baupolitiker Jan-Marco Luczak warnte in dem Beitrag vor sozialem Druck, die vermeintlich zu große Wohnungen freimachen zu müssen. "Ältere Menschen drohen, entwurzelt zu werden. Das darf nicht sein", sagte Luczak.
"Früher ist die Mittelschicht über Wohneigentum aufgestiegen. Heute können junge Leute ohne Hilfe der Eltern kein Wohneigentum mehr kaufen", sagte Ökonom Gunther Schnabl von der Universität Leipzig. Er fordert als Akut-Maßnahme schnellere Baugenehmigungen. Der FDP-Bauexperte Frank Schäffler sagte der Zeitung: "Die Länder müssen jetzt die Grunderwerbsteuer senken." Das würde auch den Mietmarkt entlasten.
Wie lässt sich die Wohnungsknappheit mildern?
"In allen Bereichen stürzen die Zahlen ins Bodenlose", sagte BFW-Präsident Salewski. Auskömmliche Förderprogramme, realistische Standards ohne Abstriche bei Qualität, Sicherheit und Klimaschutz sowie das Aussetzen der Grunderwerbsteuer bei Ersterwerb könnten dagegen helfen.
Inwieweit Änderungen der Rahmenbedingungen in einzelnen Bundesländern und Gemeinden Wirkung entfalten werden, bleibe abzuwarten, sagte Ifo-Forscher Dorffmeister. Auch benötigen die Projekte einige Zeit zur Abarbeitung. Deshalb leere sich die Pipeline nicht so rasch. Gleichwohl dürften die Auftragspolster angesichts der erheblich schwächeren Neubaunachfrage und der weiterhin erhöhten Häufigkeit von Auftragsstornierungen im Jahresverlauf deutlich abschmelzen. Im Mai stieg der Anteil der Stornierungen unter den Wohnungsbauunternehmen den Ifo-Umfragen zufolge auf 17,8 Prozent, nach 14,7 im April. Von einem Auftragsmangel waren im Mai 33,9 Prozent betroffen, nach 31,7 im April.
Mit Informationen von dpa und Reuters
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