Während die Mietpreise für Wohnungen in Großstädten immer weiter steigen, haben die Kaufpreise für Immobilien seit 2023 einen leichten Dämpfer bekommen. Sollte man also die Gelegenheit beim Schopfe packen und in eine eigene Immobilie investieren?
- Zum Artikel: War es früher leichter, eine Immobilie zu erwerben?
Kaufen oder Mieten? Mehrere Faktoren einkalkulieren
Ob sich Kaufen oder Mieten mehr lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab. Eine wichtige Rolle spielt natürlich die eigene finanzielle Situation. Banken setzen in der Regel zwischen zehn und 30 Prozent Eigenkapital voraus, ehe sie einen Kredit bewilligen. Außerdem muss man neben dem Kredit auch laufende Kosten wie Hausgeld, Instandhaltung oder Grundsteuer einkalkulieren. Das erhöht die Gesamtbelastung im Vergleich zur Miete.
Außerdem spielen die Zinsen für Immobilienkredite eine wichtige Rolle. Die liegen aktuell zwischen 3,3 Prozent effektiv bis über vier Prozent effektiv. Wie überall gilt auch beim Kreditabschluss: Vergleichen lohnt sich. Und: Die Zahlen können sich auch sehr schnell wieder ändern.
Mieten oder Kaufen? Die Marktentwicklung
In den letzten zwei Jahren sind die Mietpreise zuletzt deutlich stärker gestiegen als die Kaufpreise – insbesondere in den Ballungsräumen. Damit ist auch die Mietbelastung für Mieterinnen und Mieter gewachsen. Setzt sich diese Entwicklung fort, dann könnte ein Immobilienkauf tatsächlich irgendwann attraktiver sein. Denn ob jemand monatlich 2.000 Euro für Miete ausgibt oder 2.000 Euro Kredit abbezahlt, macht letztlich nur den Unterschied, dass am Ende eines Kredits Eigentum steht – und damit mietfreies Wohnen.
Alternative: Anlage des Eigenkapitals
Deshalb gilt der Besitz einer Immobilie für viele als beliebte Altersvorsorge. Nutzt man sie selbst, macht sie einen unabhängig von den Entwicklungen am Mietmarkt und bietet Wohnsicherheit. Gleichzeitig zwingt Kaufen einen zum Sparen, da jede Tilgung in das eigene Vermögen fließt.
Mieter hingegen können ihr Geld flexibler vermehren, indem sie es in Aktien, ETFs oder andere Anlagen stecken. Dadurch haben sie oft sogar höhere Renditen. Während die Wertsteigerung einer Immobilie historisch gesehen durchschnittlich ein Prozent pro Jahr beträgt, hatte beispielsweise der MSCI World eine Rendite von acht Prozent pro Jahr.
Beispielrechnung:
Für eine 90-Quadratmeter-Wohnung zahlt man im deutschlandweiten Durchschnitt 288.000 Euro. In Städten allerdings reißt diese Zahl sehr weit nach oben aus. Die Kaufnebenkosten entsprechen rund zwölf Prozent des Kaufpreises, also 34.560 Euro. Rechnen wir mit Eigenkapital von 50.000 Euro und einem Zinssatz von 3,6 Prozent für 30 Jahre Laufzeit. Für Instandhaltung und Verwaltungskosten empfiehlt es sich, 1,5 Prozent des Kaufwerts jährlich zurückzulegen, also 4.320 Euro. Wir gehen zudem davon aus, dass die Instandhaltungskosten jedes Jahr um ein Prozent steigen – genauso wie der Wert der Wohnung.
Ein Mieter zahlt im deutschen Durchschnitt elf Euro je Quadratmeter an Kaltmiete. In Großstädten ist auch das deutlich mehr. Das wären 990 Euro Kaltmiete für die 90-Quadratmeter-Wohnung. Als Mieter kann man die 50.000 Euro Eigenkapital beispielsweise in einen ETF auf den MSCI World investieren. Historisch hat der eine jährliche Durchschnittsrendite von acht Prozent erzielt. Rechnen wir damit und gehen davon aus, dass die Miete pro Jahr um ein Prozent zunimmt.
Bei einem Leben in der Großstadt lohnt sich Mieten mehr
Wenn sowohl Mieter als auch Käufer nach 30 Jahren in Rente gehen, hat der Käufer sein Haus abbezahlt. Der Mieter konnte seine 50.000 Euro anlegen und sein Vermögen dadurch deutlich mehr steigern, als das Haus des Käufers im Wert gewachsen ist. Über die Jahre gleichen sich die Kurven aber immer mehr an, da der Mieter nicht weiter anlegt, sondern Geld für seine Altersvorsorge entnehmen muss. Der Wert der Immobilie des Käufers steigt jedoch weiter. Wer noch weitere Szenarien durchrechnen möchte, dem empfehlen wir diesen Rechner der Stiftung Warentest (externer Link).
Die neue vierteilige Doku-Serie der ARD Mediathek Generation Wohnkrise. Lohnt sich das? begleitet in der Folge Wohnung als Investment - wann der Kauf sich auszahlt das Vorhaben einer Erzieherin, eine passende Immobilie zu finden und erklärt, worauf man achten sollte.
Und in der Folge Unbezahlbare Mieten - wie der irre Markt funktioniert wird eine Familie mit vier Kindern bei der Wohnungssuche begleitet und u.a. darüber gesprochen, warum es so wenig bezahlbaren Wohnraum in Deutschland gibt.
Mit dabei "Sendung mit der Maus"-Moderator und Erklär-Experte Ralph Caspers, der alle Immo-Basics rund ums Thema Kaufen und Mieten kompetent und unterhaltsam erklärt.
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