Seit Beginn der Corona-Pandemie arbeiten viele Menschen, die das können und wollen, zu Hause. Wem das Homeoffice möglich ist und wer in einer Mietwohnung lebt, muss dafür aber etwas beachten: die Regeln im Mietrecht.
Kürzlich tauchte auf Twitter ein Foto von einem Wohnungsangebot auf, das vom Januar dieses Jahres stammt. Darin schrieb der Anbieter der Wohnung in den Anforderungen an den künftigen Mieter oder die Mieterin: "kein Homeoffice".
Darf ein Vermieter oder eine Vermieterin das? Der #Faktenfuchs hat beim Mieterbund und bei zwei Vermieter-Verbänden nachgefragt.
Die Antwort lautet: Nein.
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Klassische Büroarbeiten: keine Erlaubnis nötig
Der Mieterbund schreibt dazu ganz klar an den #Faktenfuchs: "Nein. Homeoffice kann nicht von vorneherein verboten werden." Auch eine Rechtsreferentin des bundesweiten Verbands "Haus und Grund" - also sozusagen die Gegenseite - beantwortet unsere #Faktenfuchs-Frage entsprechend: "Grundsätzlich kann ein Vermieter nicht von vornherein verbieten, dass in der Wohnung im Homeoffice gearbeitet wird, wenn dies aufgrund von Lautstärke oder Frequentierung nicht zu Störungen der Nachbarn führt." Zudem umfasse die Wohnraumnutzung auch die des häuslichen Arbeitszimmers. Zu unterscheiden davon sei die echte gewerbliche- oder teilgewerbliche Nutzung einer Wohnung, so die Referentin.
Das bestätigt auch der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) in einer Mail. "Die Angestelltentätigkeit im Homeoffice fällt im Falle von 'klassischen Büroarbeiten' nicht unter die Erlaubnispflicht des Vermieters", antwortet ein Sprecher des Verbands auf #Faktenfuchs-Anfrage. "Damit verhält es sich so ähnlich wie beim Lehrer, der in seiner (Miet-)Wohnung die Unterrichtsstunden vorbereitet oder Hausaufgaben korrigiert." In diesem Fall sei eine Zustimmung des Vermieters nicht erforderlich, so der VdW-Sprecher.
Nachbarn dürfen nicht gestört werden
Aber einige Voraussetzungen gibt es: Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) dürfen Mieter von zu Hause aus arbeiten und ihrer freiberuflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachgehen, wenn keine unzumutbaren Belästigungen der Mitbewohner durch Kundenverkehr eintreten (Az.: VIII ZR 165/08). Und wenn dafür keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden - dafür brauchen Mieter aber ohnehin immer die Genehmigung des Vermieters. Das sieht auch der Mieterbund so.
Auch wenn die Wohnung zum Beispiel beim Gewerbeamt als Betriebsstätte angegeben ist und als Geschäftsadresse genutzt wird, braucht es laut BGH eine Erlaubnis des Vermieters für die Tätigkeit in der Mietwohnung (Az.: VIII ZR 149/13).
Hier gibt es also ein paar Knackpunkte: Kundenverkehr und von außen sichtbare Merkmale wie etwa Büroschilder.
Zum Kundenverkehr heißt es ja beim BGH, es dürften keine unzumutbaren Belästigungen der Mitbewohner eintreten. Sobald Dritte gestört werden könnten, braucht es eine Genehmigung vom Vermieter. Auch da sind sich Mieterbund und Vermieter-Verbände einig. Wann das der Fall ist, mag sich im Einzelfall aber unterscheiden.
Beim Büroschild sicherheitshalber lieber erst nachfragen
Bei Büroschildern für eine Tätigkeit in der Mietwohnung ergibt sich kein eindeutiges Bild. Der VdW vertritt die Position, dass es für den Mieter prinzipiell keinen Anspruch auf ein "Berufsausübungsschild" im Eingangsbereich eines Hauses oder vor der Wohnungstür gebe. "Das Anbringen eines solchen Schildes fällt nach Ansicht des VdW Bayern unter die Genehmigungspflicht des Vermieters", so der VdW-Sprecher.
Die Rechtsreferentin des Verbands "Haus und Grund" hingegen weist darauf hin, dass das BGH-Urteil von 2013 eher restriktiv ausgefallen sei. Viele unterinstanzliche Urteile seien seither von diesem Urteil abgewichen und hätten die gewerbliche Nutzung einer Wohnung - auch mit einem Büroschild - erlaubt, sofern es keinen Publikumsverkehr, keine Mitarbeiter und auch sonst keine Störungen gebe. "Zur Sicherheit sollte in diesen Fällen aber immer der Vermieter gefragt werden", schrieb die Referentin. Wer also zum Beispiel seine Miet-Wohnadresse als Geschäftsadresse angibt und ein Büroschild anbringt, liegt mit einem Gespräch mit dem Vermieter auf der sicheren Seite.
Fazit
Solange eine berufliche Tätigkeit der Mieter nicht nach außen dringt und niemanden belästigt, wie es im Homeoffice in der Regel der Fall ist, benötigen Mieter dafür keine Erlaubnis des Vermieters. Diese Tätigkeiten gehören zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung. Wer aber tatsächlich in der Mietwohnung so arbeitet, dass es Dritte stören kann und an der Wohnung etwas baulich verändert werden muss, braucht eine Genehmigung des Vermieters. Wer ein Büroschild anbringen will, sollte zur Sicherheit immer mit dem Vermieter sprechen.
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