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Das aktuell höchste Gebäude der Welt steht in Dubai: Der Burj Khalifa hat eine Höhe von 828 Metern. Doch die meisten Wolkenkratzer stehen in China – und natürlich in New York. Wenn man von Frankfurt am Main mit seiner Bankenskyline mal absieht, scheint es in Deutschland nicht viel Interesse an Wolkenkratzern zu geben. Das hat mehrere Gründe.
Städteregeln gegen hohe Wohntürme
Viele Stadtkerne sind historisch gewachsen. Über ihre Weiterentwicklung wurde und wird in den Rathäusern entschieden. Das habe viele mit Baukultur zu tun, erklärt Professor Matthias Ottmann von der Technischen Universität München. Nach dem Zweiten Weltkrieg musste vielerorts entschieden werden, wie man die Städte wieder aufbaut. Frankfurt habe sich entschieden, international zu werden.
Eine hauchdünne Mehrheit im Münchner Stadtrat wiederum habe dafür gestimmt, dass man den historischen Stadtkern so wie in der Vergangenheit aufbaut, erklärt Ottmann. 2004 gab es zudem einen Bürgerentscheid, bei dem rund die Hälfte der Teilnehmer dafür stimmte, dass in der Innenstadt kein Gebäude die Frauenkirche überragen darf. Die beiden Türme dieser Kirche sind je knapp 99 Meter hoch. Viele glauben, dass diese Höhenbegrenzung noch gilt. Doch auf BR24-Anfrage teilte die Stadt München mit, dass keine pauschalen Höhenbegrenzungen für Hochhausprojekte bestünden. Die besonderen Einschränkungen durch den Bürgerentscheid seien nach der Bindungsfrist von einem Jahr formal entfallen. Das Votum sei aber bis heute eingehalten worden.
Doch das muss nicht so bleiben, wenn man sich zum Beispiel die neue Hochhausstudie (externer Link) von München ansieht. Ob ein Hochhaus gebaut wird oder nicht, hänge letztendlich am Bebauungsplan der Kommune, sagt Ottmann. BR24-User "Hermelin" schlug kürzlich vor, "liaba in dhöh, als wia in bräidn" zu bauen. "Früher war des die beste Lösung, um sehr viel Wohnraum auf kleinen Flächen günstig zu errichten. Warum soll des heit anders sei."
Hochhäuser teurer im Bau
Es ist allerdings nicht unbedingt günstiger, wenn man in die Höhe baut, im Gegenteil. Je höher, desto teurer. Denn es müssen zahlreiche Bauvorschriften beachtet werden. So argumentiert auch BR24-User "Buchmayer": "Hoch bauen ist sicher nicht billiger, sondern teurer. Brandschutz, zusätzliche Rettungswege, massive Aufrüstung der örtlichen Feuerwehren (...) usw."
Hierzulande spricht man von einem Hochhaus bei Gebäuden, bei denen der Fußboden eines Aufenthaltsraums mehr als 22 Meter über der festgelegten Geländeoberfläche liegt. So steht es in der Musterbauordnung. Ab dieser Höhe gilt dann die sogenannte Muster-Hochhaus-Richtlinie (MHHR). So gelten besondere Auflagen für Brandschutz, wie BR24-User "Buchmayer" bereits beschreibt. Es braucht spezielle Flucht- und Rettungswege. Daneben werden besondere Aufzugsanlagen verlangt sowie eine spezielle Bauweise und Technik. Das alles treibt die Kosten in die Höhe.
In bestimmten Höhen mehr Auflagen
Allerdings spricht der Stadtentwicklungsexperte Ottmann hier noch nicht von einem Hochhaus, sondern von einem hohen Haus. Dem Immobilienexperten Andre Adami von der Beratungs- und Planungsfirma Bulwiegensa zufolge ist es bautechnisch relativ unproblematisch, Hochhäuser mit einer Höhe von 30 bis 40 Metern zu bauen. Die Mieten und Einnahmen durch Verkäufe rechtfertigten noch die höheren Baukosten. Im Vergleich zu konventionellen Bauten ergebe sich eine Verdopplung der Kosten, schätzt Adami. Doch es gebe diese Hochhausgrenze Richtung 60 Meter: Ab da werde es noch mal teurer und das sehe man relativ selten in Deutschland. Denn ab dieser Höhe gelten noch schärfere Vorschriften an Brandschutz und Technik.
Man darf zudem nicht vergessen, dass es eine besondere Bauweise braucht und das ganze Material erst einmal in die entsprechenden Höhen gebracht werden muss. Daneben geht der Unterhalt dieser Gebäude ins Geld, etwa aufgrund der benötigten Haustechnik und der Reinigung der Fassaden.
Der Boden ist ein Kostenfaktor für den Wohnungsbau, wie Ottmann betont. Man rede in München teilweise von 40 oder 45 Prozent Kostenanteil über alles, das heißt, die Grundstückskosten machen an den Gesamtkosten einer Immobilie einen sehr großen Anteil aus. Andererseits steigen die Baukosten in Sprüngen und überproportional, aufgrund der baurechtlichen Anforderungen bei 22 Metern, bei 60 Metern und bei 100 Metern. Die Voraussetzungen, die dann baurechtlich zu erfüllen sind, nehmen laut Ottmann sprunghaft zu.
Alternativ "nach unten" bauen?
BR24-User "Florian_R" bringt eine weitere Idee in die Diskussion ein: "Interessant ist die Frage, ob man nicht auch 'nach unten' bauen kann. Auf diese Weise würde die Landschaft darüber nicht zerstört. Zumindest scheißt man sich bei einer S-Bahn nichts, wenn die Bahnhöfe in 50 Metern Tiefe liegen..."
Die Frage ist hier allerdings, wer in 50 Metern Tiefe wohnen will, ohne Fenster und natürliches Licht. Zudem dürfte auch das nicht ganz günstig werden, denn auch hier gelten natürlich spezielle Regeln für den Brandschutz, Technik und Unterhalt. Wenn es um das Thema günstiges Bauen geht, setzen Experten und Politik auf modulares beziehungsweise serielles Bauen.
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