Der Häuserpreisindex für Wohnimmobilien erreichte vor gut einem Jahr zum Ende des zweiten Quartals 2022 seinen Rekordstand: seitdem geht es nun kontinuierlich immer weiter bergab. Vom zweiten zum dritten Quartal 2023 fielen die Preise noch einmal um 1,4 Prozent, sodass sich auf Jahressicht ein Rückgang um mehr als 10 Prozent ergab. Experten sehen noch kein Ende dieses Abwärtstrends, obwohl die Nachfrage nach Wohnraum eher noch steigt und trotzdem immer weniger gebaut wird. So meldete die Bauwirtschaft zu Beginn des anschließenden 4. Quartals schon wieder weniger Aufträge, gerade im Wohnungsbau.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist der Preisrückgang noch stärker ausgeprägt, das gilt vor allem für den ländlichen Raum. In den Städten sind auch die Preise für Etagenwohnungen stark unter Druck. Besonders schwach ist die Nachfrage bei älteren Gebäuden mit hohem Energieverbrauch oder mit einem Sanierungsstau. Zu den Städten mit dem größten Preisrückgang gehören vor allem die sieben großen Metropolregionen, zu denen neben Berlin und München auch Hamburg, Frankfurt am Main, Stuttgart, Köln und Düsseldorf zählen.
Die Abwärtsbewegung ist nicht mehr so stark wie in den Vorquartalen
Auch wenn ein Ende des Abwärtstrends bei den Wohnungspreisen derzeit noch nicht absehbar ist, so konnte zuletzt von einem Preissturz nicht mehr die Rede sein. Einen richtigen Einschnitt gab es vor allem vom dritten auf das vierte Quartal 2022 und in der Folge dann in den ersten beiden Quartalen 2023: Da ging es zum Teil pro Monat um mehr als ein Prozent nach unten. Seitdem fallen die Preise zwar weiter, aber bei weitem nicht mehr so schnell.
Als Hauptgrund für diese Entwicklung wird der schnelle Zinsanstieg seit 2022 genannt. Seitdem erhöhte die Europäische Zentralbank in rascher Folge ihren Leitzins von null Prozent bis auf 4,5 Prozent. Dadurch haben sich die Kosten für eine Baufinanzierung in kurzer Zeit vervielfacht und damit zahlreiche Projekte, wie Bauvorhaben oder Immobilienkäufe für viele unmöglich gemacht. Das hat zu einem dramatischen Einbruch der Nachfrage und dadurch auch zu fallenden Preisen geführt.
Ende des Zinsanstiegs könnte Ende für den Preisverfall einleiten
Nach dem abgelaufenen dritten Quartal 2023, das gerade hinter uns liegt, gab es zum ersten Mal eine Entspannung an der Zinsfront. Die Kosten für durchschnittliche Immobilienfinanzierungen mit einer Laufzeit von 10 Jahren gingen von deutlich über vier Prozent Ende Oktober erstmals wieder zurück. Den Experten von biallo.de zufolge ist eine entsprechende Baufinanzierung inzwischen um 0,4 Prozentpunkt billiger geworden.
Wer als künftiger Hausbauer oder Wohnungseigentümer noch mehr Zinsen sparen will, kann laut Biallo ein sogenanntes Volltilgerdarlehen in Erwägung ziehen. Dabei werden die Kreditschulden erst am Ende der Laufzeit auf einen Schlag zurückgezahlt und etwa mit einem zusätzlichen Bauspardarlehen, das extra kostet, oder mit der Auszahlung einer Kapitallebensversicherung getilgt. Das ist mit zusätzlichen Risiken etwa bei der Verzinsung der Lebensversicherung verbunden und nicht in jedem Fall empfehlenswert.
Lohnt sich Wohnungskauf noch?
Seit dem drastischen Zinsanstieg und der dadurch ausgelösten Explosion der Kosten für den Wohnungskauf haben viele Interessenten Abstand von ihren früheren Immobilienplänen genommen. Statt eine Eigentumswohnung oder gar ein Einfamilienhaus zu kaufen, wohnen sie nun weiter zur Miete. Da es sich bei dieser Klientel um eher Wohlhabende handelt, drängten mehr Menschen mit höheren Einkommen auf den Mietwohnungsmarkt, was tendenziell die Mieten weiter steigen lassen dürfte. Dennoch könnten viele zu dem Ergebnis kommen, dass selbst mit einer höheren Miete ein Erwerb von Wohneigentum auch langfristig nicht mehr lohnenswert ist.
Heizwende und höhere Sanierungskosten machen Wohneigentum unattraktiver
Nach der Zinswende von 2022 gab es 2023 mit dem Heizungsgesetz der Ampelkoalition für Wohnungseigentümer und solche, die es werden wollen, gleich die nächste entscheidende Veränderung. So werden die Vorgaben für neue Heizungsanlagen ab 2024 - wie der verstärkte Einsatz von Wärmepumpen oder die Umstellung von Gasetagenheizungen auf Fernwärme - die Kosten dafür in vielen Bereichen enorm verteuern.
Ein Teil dieser Kosten kann zwar von Vermietern über mehrere Jahre auch auf Mieter umgelegt werden. Als Wohnungseigentümer sind solche Bauvorhaben wie etwa eine komplett neue Heizungsanlage dagegen oft auf einen Schlag per Sonderumlage vorzufinanzieren. Diese Umlagen können durchaus fünfstellige Eurobeträge erreichen und treffen in erster Linie die Eigentümer. Solche Folgekosten sollten Wohnungskäuferinnen und Käufer inzwischen gut bedenken, um später keine Überraschungen zu erleben.
Das ist die Europäische Perspektive bei BR24.
"Hier ist Bayern": Der BR24 Newsletter informiert Sie immer montags bis freitags zum Feierabend über das Wichtigste vom Tag auf einen Blick – kompakt und direkt in Ihrem privaten Postfach. Hier geht’s zur Anmeldung!