Die Sanierung von Wohnhäusern ist 2024 weiter ins Stocken geraten, vor allem wegen höherer Bauzinsen. Wenn weniger Häuser neu gebaut werden, dann werden auch weniger ältere Häuser und Wohnungen saniert, weil diese Maßnahmen in der Regel vor einem Einzug und Wohnungswechsel erfolgen.
Die Pläne der Ampelkoalition für eine Heiz- und Wärmewende mit mehr Klimaschutz und Wärmepumpen sind außerdem bei den Eigentümern von älteren Bestandsimmobilien – und das sind die allermeisten – bislang nicht auf fruchtbaren Boden gefallen.
Ein Haus hält mehr als 100 Jahre – wenn man es nicht verkommen lässt
Erste Zahlen für das laufende Jahr lieferte die Marktforschungsfirma B+L. Trotz staatlicher Förderung dürften in diesem Jahr weniger als 0,7 Prozent der Fassaden, Dach- und Fensterflächen erneuert werden. Wenn das so bleibt, würden die Bestände schnell veralten. Denn die kritischen Außenflächen halten nicht so lange. Sie müssen nach einigen Jahren zumindest renoviert, wenn nicht sogar saniert werden.
Zum Vergleich: Die Mindestanforderungen von Robert Habecks (Grüne) Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz liegen bei einer jährlichen Sanierungsquote von 1,7 bis 1,9 Prozent.
Klimaneutrale Wohnungsbestände so nicht erreichbar
Damit der Immobilienbestand bis 2045 klimaneutral werden kann – und das ist das Ziel Habecks auf Basis des Klimaschutzgesetzes – müsste es demnach mehr als doppelt so schnell gehen wie derzeit.
Ein weiterer Punkt sind die wachsenden Anforderungen der EU-Gesetzgebung an den Wohnraum, die in die gleiche Richtung gehen und auch von einer anderen Bundesregierung umzusetzen wären. Dazu gehört unter anderem eine weitgehende Umstellung von fossilen auf erneuerbare Energieträger, zum Beispiel mit Wärmepumpen.
Wohnungsbestand droht Überalterung wegen unzureichender Sanierung
Es gibt also immer mehr unzureichend sanierte Altbauwohnungen, die mit enormen Risiken bei den Folgekosten verbunden sind. Wer eine solche Immobilie kauft, kann am Anfang von einem kräftigen Preisabschlag profitieren. Der Preis ist umso günstiger, je weiter die Immobilie von dem politisch geforderten Standard für die Energieeffizienz entfernt ist.
Am Ende kann es aber auch wegen versteckter Mängeln teurer werden. Darauf weisen Bausachverständige hin. So geht es bei Wohnungen aus den 50er- und 60er-Jahren oft um Asbest und andere giftige Baustoffe. Und: In den 70er-Jahren spielten Heizkosten, Dämmung und Lärmschutz noch kaum eine Rolle. Nicht alles davon lässt sich einfach nachholen. Viele Gebäude aus dieser Zeit können deshalb heutige Anforderungen weder beim Klimaschutz noch bei der Wohnqualität erfüllen.
Warnung vor zerstrittenen Eigentümergemeinschaften
Um keine Schrottimmobilie zu kaufen, die über kurz oder lang wertlos wird, ist auch die Eigentümerstruktur entscheidend. Bei größeren Objekten mit vielen Wohnungen ist die Eigentümergemeinschaft nicht selten zerstritten über Maßnahmen zur Werterhaltung.
Es kommen daher bei wichtigen Themen unter Umständen keine sinnvollen Beschlüsse zustande – was wiederum den Wert der Immobilie nach unten treibt.
Erkennbarer Sanierungsstau manchmal gut protokolliert
Wer vor dem Kauf die Protokolle der Eigentümerversammlungen aus mehreren Jahren liest, kann sich über solche strittigen Punkte informieren sowie über Rücklagen, die für die Erhaltung des Hauses gebildet wurden.
So werden beispielsweise Aufzüge gern zum Krisenthema: Sie sind teuer in Unterhalt und Wartung und müssen nach einigen Jahren komplett ersetzt werden.
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