Nie zuvor sind die Immobilienpreise in Deutschland so stark gefallen wie 2023. Das gilt zumindest für die 60 Jahre, seitdem die Preise systematisch erfasst werden. Alle Wohnungsarten sind davon betroffen - von der Eigentumswohnung bis zum Einfamilienhaus. Das zeigt der German Real Estate Index (GREIX), den das Institut für Weltwirtschaft (IfW) ausgewertet hat. Aus Bayern lagen für das 4. Quartal allerdings noch keine harten Zahlen vor.
Preisverfall in allen Wohnsegmenten
Gemessen am Vorjahr ging es 2023 mit den Verkaufspreisen von Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent bergab. Bei Einfamilienhäusern war es ein Minus von 11,3 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern waren es sogar um die 20 Prozent weniger. Inflationsbereinigt, also gemessen in aktueller Kaufkraft, sei die Wertminderung sogar noch etwa fünf Prozentpunkte höher, so das IfW. Geschwindigkeit und Ausmaß des Preisverfalls seien historisch einmalig.
Dennoch ist die aktuelle Korrektur, den Wirtschaftsforschern zufolge, nicht besorgniserregend. Dem Absturz sei in den Jahren davor ein beispielloser Boom vorangegangen. Entscheidend für beides seien vor allem die Leitzinsen der EZB gewesen: Mit den steigenden Zinsen seien die Wohnungspreise jetzt eingebrochen. Deshalb sei in diesem Jahr mit der ersten Zinssenkung auch eine Beruhigung zu erwarten. Investoren wie Hausbauer warteten auf die Gegenbewegung bei Zinsen und Preisen, und damit wird für dieses Jahr gerechnet. Im letzten Quartal 2023 sei die Korrektur schon nicht mehr so stark ausgefallen wie im letzten Sommer. Ein Jahr später könnte der Tiefpunkt erreicht sein und die Nachfrage bei den Wohnungskäufern wieder anziehen.
Neubauten dagegen sogar noch teurer geworden
Neben einigen Gegenbewegungen in einigen Städten wie zum Teil in Ostdeutschland (Leipzig und Potsdam) gibt es am Markt auch Ausnahmen für Neubauwohnungen. Die sind aufgrund der gestiegenen Baupreise so teuer geworden, dass sie sich selbst 2023 entgegen dem allgemeinen Trend weiter verteuerten. Für viele Kaufinteressenten sind Neubauten damit gleich doppelt unbezahlbar geworden. Zum einen wegen der gestiegenen Kreditzinsen und zum anderen wegen noch einmal höherer Preise.
Alte Heizung und nicht gedämmtes Haus als Ausschlusskriterien
Viele Altbauten wurden dagegen am Markt gnadenlos aussortiert, vor allem dann, wenn es einen erhöhten Renovierungsbedarf oder Sanierungsstau gab. Durch das neue Heizungsgesetz und die möglichen Pflichten zur energetischen Sanierung, verlangten Käufer, dem IfW zufolge, bei solchen Immobilien hohe Risikoabschläge. Mit hohen Kosten für Material und Handwerker und der allgemeinen Inflation schrecken viele Kaufinteressenten vor Reparaturen und Umbauten zurück.
Prognose: Entwicklung des Immobilienmarktes 2024
Auch der monatliche Europace Hauspreisindex zeigte für den Monat Dezember noch fallende Immobilienpreise, wenn auch nicht mehr so stark wie in den vorangegangenen Monaten. Seit März 2023 waren die Wohnungspreise mit kleinen Unterbrechungen immer weiter abgerutscht. Das gilt vor allem für Bestandsobjekte mit schlechter Dämmung und schlechten Energiewerten, bei denen die Gefahr einer aufwändigen Renovierung besonders hoch ist.
Mit seiner Prognose auf eine Wende am Immobilienmarkt im Sommer 2024 ist das IfW nicht allein. Drei große Immobilienportale, die sich auf die aktuellen Angebotspreise konzentrieren, und auch Banken haben die Hoffnung auf eine baldige Besserung aus Sicht der Verkäufer. Für Interessenten heißt es deshalb, dass sie vielleicht nicht mehr allzu viel Zeit verlieren sollten, um die günstigen Angebote vor dem nächsten Preisanstieg mitzunehmen. Die Preise könnten schneller wieder steigen als die Zinsen fallen. Denn damit hat es die EZB nämlich nicht eilig. EZB-Präsidenten Christine Lagarde will nach eigenen Aussagen erst einmal nur langsam an der Zinsschraube drehen und ihre Leitzinsen vorerst auf einem relativ hohen Niveau belassen.
Käufer können Preise herunterhandeln
Zur Methodik wäre noch zu sagen, dass der German Real Estate Index versucht, die Kaufpreise auf Basis der lokalen Gutachterausschüsse zu sammeln, die ihre Daten zum Beispiel von Notaren beziehen. Angebotspreise auf Internetportalen können im Einzelfall deutlich höher sein als der Preis, der am Ende tatsächlich bezahlt wird. Aktuell wird Käufern ohnehin empfohlen, eigene Angebote abzugeben und zu feilschen.
GREIX liefert erste grobe Anhaltspunkt für den Gesamtmarkt
Der Nachteil des GREIX ist, dass viele Daten noch gar nicht vorliegen und die Auswertung keineswegs flächendeckend erfolgt. So nahmen bundesweit nur 19 Städte an der letzten Erhebung für das vierte Quartal 2023 teil. Ausgerechnet aus München liegen hier noch keine Zahlen vor. Das IfW hat dennoch versucht, alle vorhandenen Daten und Trends auf ganz Deutschland hochzurechnen.
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